Blog

Évről évre nő az ingatlanpiaci forgalom, ma már egyre többen értékesítik ingatlanukat a megszerzéstől számított 5 éven belül, ráadásul legtöbbször magasabb áron, mint amennyiért megszerezték.
Az ingatlan átruházásából (eladásából, ajándékozásából), a vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog) átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

A szerzés időpontjához képest 15%-a Szja fizetési kötelezettség keletkezik, amely tovább csökkenthető a jogszabályban meghatározott igazolt költségekkel.

2019. évi szerzés 100%
2018. évi szerzés 100%
2017. évi szerzés 90%
2016. évi szerzés 60%
2015. évi szerzés 30%
2014. évi szerzés 0%

A sok egyéb kivétel és részletszabályozás miatt érdemes minden egyedi ügyben átgondolni, akár adótanácsadóval is egyeztetve kiszámolni, hogy kell-e ingatlan eladása miatt személyi jövedelemadót fizetnünk.

Fotó: pixabay.com

Az ingatlan tulajdonjogát megszerzi, aki:

• 15 éven át
• sajátjaként
• szakadatlanul birtokolja az ingatlant.

A tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is létrejön, a tulajdonjog megállapításához azonban a jelenlegi és korábbi tulajdonos közötti okirat aláírására van szükség, illetve a bíróság polgári peres úton tudja megállapítani a tulajdonos részére az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzést. Ezt követően lesz a jelenlegi tulajdonos abban a helyzetben, hogy az adott ingatlanra a tulajdonjogát a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

Nem lehet elbirtoklásra hivatkozni, ha a birtoklás idejéből még nem telt el 15 év, nem sajátjaként (hanem például bérlőként), és nem szakadatlanul – folyamatosan, megszakítás nélkül – birtokolja valaki az ingatlant.

Jelen tájékoztatás nem helyettesíti a konkrét ügyben történő tanácsadást, várom jelentkezését a honlapon feltüntetett elérhetőségeken.

Kereken 4 hónap telt el 2018. május 25-e óta. A vállalkozók egy része már talán el is felejtette a GDPR megfelelés miatt izgalmakat, még nagyobb részüknek még mindig egy ismeretlenül csengő kifejezés. A helyzet azonban az, hogy egy vállalkozó sem dőlhet hátra nyugodtan, főként azok nem, akiknek honlapja van, webáruháza van, illetve akiknek a tevékenységi köre valamilyen formában az egészségügyi szolgáltatáshoz kapcsolódik.

A GDPR – Általános adatvédelmi rendelet szabályainak nem csak azért kell megfelelni, mert bírságolhatnak, hanem mert minden más esetben is be kell tartani a jogszabályok rendelkezéseit.

És nem csak az adatvédelmi jogszabályoknak – beleértve a 2018. július 25-án módosított Infotörvényt (2018. évi XXXVIII. törvény) -, hanem például webáruházak esetében a fogyasztóvédelmi szabályoknak ugyancsak meg kell felelni. Legutóbb egy ügyfelem a Járási Hivatal fogyasztóvédelmi osztályától kapott határozatot, amelyben felhívták, hogy az online kereskedelemre és a fogyasztók tájékoztatására vonatkozó előírásokat tartsa be. Lényegében a webáruházon keresztül próbavásárlást végzett a hivatal, és azon keresztül ellenőrizte le, vajon az adott vállalkozás eleget tett-e jogszabályi kötelezettségének. Szerencsére bírságot nem szabtak ki, először csak pótolni kell a hiányosságokat. Általános szerződési felételekről szóló dokumentum (ÁSZF) és adatvédelmi tájékoztató mindenféleképpen szükséges.

Az egészségügyi szolgáltatók (magánrendelések, háziorvosok, gyógyszertárak) ugyancsak jó, ha minél körültekintőbben felkészülnek a GDPR szabályainak megfelelésre, illetve egy esetleges ellenőrzésre. Az egészségügyi adatok különleges adatoknak minősülnek, azok kezelése az általánostól eltérő szabályok betartását teszi szükségessé

Ha az esetleges ellenőrzés első alkalommal nem feltétlenül zárul bírságolással, véleményem szerint nem szabad nem foglalkozni az előírásokkal, főként akinek honlapja is van, hiszen bármilyen előzetes bejelentés nélkül érkezhet a hívatlan látogató, és akár azt követően egy hatósági határozat. Érdemesebb megelőzni a problémát!

Ha egy ingatlannak kettő vagy több tulajdonosa van, közös tulajdonú ingatlanról beszélünk. Sajnos egyre többször problémát jelent az, hogy a közeli vagy távolabbi hozzátartozók (pl. közösen örökölt ingatlan esetében) a közös ingatlanukról közösen, egyetértésben gondoskodjanak vagy döntsenek. A polgári jog szabályai azonban többféle lehetőséget nyújtanak a közös tulajdon megszüntetésére.

Mint minden más jogterületen, itt is célszerű a feleknek szerződés útján megegyezni, hogy a bonyolult, hosszú ideig tartó és költséges bírósági peres eljárást elkerüljék. Egy ügyvéd által megszerkesztett és a felek által aláírt okirat a földhivatali benyújtást követően rövid időn belül megoldást nyújthat a felmerült problémára.

A közös tulajdon megszüntethető:

• adásvételi szerződéssel oly módon, hogy az egyik tulajdonos a többi tulajdonos tulajdoni hányadát magához váltja a felek által meghatározott értéken, vagy az egész ingatlant egy 3. személy javára értékesítik
• ajándékozási szerződés útján a fentihez hasonló módon
• házastársak vagy élettársak életközösségük fennállása alatt, vagy annak megszűnését követően szüntethetik meg a közös ingatlanukon fennálló közös tulajdont
• amennyiben az ingatlan alkalmas, és minden jogszabályi feltétel fennáll, telekalakítási eljárás során külön-külön helyrajzi számot kapnak a külön tulajdonba kerülő ingatlanok
• amennyiben a feltételei fennállnak, az ingatlanból kettő vagy több lakásos társasház alakítható, akkor a társasházzá alakítás során szintén külön helyrajzi számot kapnak az egyes, külön tulajdonba kerülő ingatlanok
• közös tulajdonú termőföldekre (jellemzően a zártkert, külterületi, aranykorona értékkel rendelkező ingatlanok) speciális szabályok vonatkoznak, így akár az adásvétel, ajándékozás mellett döntünk, figyelembe kell venni a termőföldekre vonatkozó jogszabályt is

Ha kimaradt a felsorolásból bármely más lehetőség, illetve az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése iránt érdeklődik, várom jelentkezését a honlapon feltüntetett elérhetőségeken.

Jelen tájékoztatás nem helyettesíti a konkrét ügyben történő tanácsadást. A tanácsadás során fontos kitérni az ügylet adó-és illetékvonzatára is.

Akár egyéni, akár társas vállalkozásunk van, esetleg (még) alkalmazottként dolgozunk, manapság egyre többször merül fel ez a kérdés akár a tanácsadások során, akár internetes fórumokat olvasgatva. Sokszor vállalkozók egymásnak adnak tanácsot, ami nem mindig helytálló, hiszen nem ismerik – nem ismerhetik – a konkrét ügy, megbízás, szerződés minden egyes részletét.

A megbízási, és a vállalkozási szerződést meghatározó elsődleges minősítő jegyek szerint:

• a megbízás általában egy konkrét munkára, megrendelésre szól, eseti jellegű, rendszertelenül jelentkező; a szerződés a meghatározó, a felek attól csak közös megegyezéssel térhetnek el;
• nem feltétel a személyes közreműködés, a megbízott, a vállalkozó helyettest, alvállalkozót vehet igénybe, de emellett adott ügy ellátása során kiköthető, hogy azt egy meghatározott személy lássa el;
• nem a rendelkezésre állás, hanem a szerződés szerinti szolgáltatás biztosítása, a munkával elérhető eredmény létrehozása a döntő;
• jellemző a mellérendeltségi viszony.

A megbízási és a vállalkozási szerződést meghatározó másodlagos minősítő jegyek az Irányelv szerint:

• az irányítási, utasítási, ellenőrzési jog nem terjed ki minden részletre, csak az ügy ellátására, a szolgáltatás nyújtására, az ellenőrzés esetenkénti;
• munkaidő nincs meghatározva, csak a megbízás teljesítésének határideje (esetleg teljesítési részhatáridő); a feladatellátáshoz szükséges időt a megbízott, a vállalkozó maga szervezi és határozza meg; tartós megbízás esetén is a megbízott maga határozza meg az elvégzendő feladatra szánt időt;
• a megbízott, illetve a vállalkozó a feladat elvégzésének, teljesítésének helyéről általában maga dönt;
• a díjfizetésre az elvégzett feladat teljesítését követően kerül sor, jellemzően egyszeri díjként kerül kifizetésre; tartós megbízás esetén azonban a díjazás rendszeres is lehet;
• a megbízott, a vállalkozó saját eszközeit veszi igénybe a tevékenység ellátásához, ezek költségét a megbízási, vállalkozási díj magában foglalja;
• a megbízott, a vállalkozó felelősségi körébe tartozik a biztonságos munkavégzés körülményeinek megteremtése ,
• a megbízási, vállalkozási szerződésnek nem érvényességi kelléke annak írásba foglalása (de természetesen a jogbiztonság szempontjából érdemes írásba foglalni).

A címben feltett kérdésre a válasz: igen, lehetséges, hogy a volt főnökünknek dolgozzunk vállalkozóként, de nagyon szigorú feltételei vannak, amelyeket minden esetben be kell tartani.

A munkaügyi, illetőleg az adóhatóság ellenőrzés során vizsgálhatja a fenti szempontokat. Ha kétség merül fel, minden esetben a szerződés tartalma a lényeg, nem az elnevezés (jogviszony tényleges tartalma a fontos).

A polgári jogi és a munkajogi szabályok mellett a gyakorlatban továbbra is kiemelkedő jelentőségű, de már hatályon kívül helyezett 7001/2005. (MK 170.) FMM–PM együttes irányelv ad iránymutatást az ügyben, de fontosnak tartom megjegyezni, hogy minden egyes ügyben nem csak a főbb pontok, hanem az egyéb részletek figyelembe vételével lehet egyedi tanácsot adni az érdeklődők, vállalkozók számára.

Amennyiben további kérdései merültek fel a témával kapcsolatban, várom jelentkezését a honlapon feltüntetett elérhetőségek valamelyikén.